법무법인 한림 형장우 변호사

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임대차 목적물에 누수로 인한 피해처리 방법은?

안녕하십니까? 설 명절은 잘 지내셨는지요?  도움을 요청합니다.
중략하옵고...
목적물이 1-3층까지는 원룸이고, 4층은 주택입니다.
임차인은 임대차계약을 체결하여, 임차인이 생활하지 않고, 제3자(지인)가 거주하도록 했습니다.
4층 주택에 거주한 제3자는 계약이 해지되었음에도, 이사짐을 그대로 두고서 연락을  두절하고,
의도적으로 피하고, 숨어 지내면서, 목적물에 들어가면 법적으로 조치하겠다는 소문을 듣고 있습니다.
(제3자는 2019년 12월 초순부터 지금까지 주택을 무단 점유하고 있습니다.)
임차인도 성의를 보이지 않고 있으며, 제3자와 연락이 안 된다는 말만 하고 있습니다.
법무사를 통하여 현재 명도소송을 제기해 놓은 상태입니다.

임차인은 문제 해결에는 나서지 않고, 명도소송을 취하하라는 말만 되풀이합니다.

임대인인 저는 지금이라도 이사짐 빼고, 청소하고, 제발 이사만 나가라고합니다.
그런데
문제는 4충 주택에서 누수가 발생하여 3층 원룸에 피해를 입히고 있습니다.
임차인에게 4층 현관문을 열어달라고 간곡하게 부탁을 드려도 문을 열어주지 않고 있으며,
계속해서 아랫층(1-3층)에서는 누수피해 (백지 곰팡이, 전기합성으로 인한 조명불가, 화재 위험 등)가
매우 심각하게, 눈덩이처럼 불어나는 데도 현관문을 열어주지 않으니 정신적으로 너무 힘든 상태입니다.
누수 원인을 찾아서 방수공사를 해야 하는데, 협조를 전혀 않고 있습니다.
이러한 경우는 어떻게 해야 합니까?
누수의 장소와 원인을 떠나서, 접근을 할 수 없어서, 현관문을 열어 주지 않아서

아랫층에 피해를 입게 되었을 경우에는 어떻게 해야 합니까?
이럴 경우에 현관문을 열고 들어가서 방수공사를 하면 안 됩니까?
추후에 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니까?

도움이 필요합니다. 잘 부탁드립니다. 감사합니다.

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등록자윤○○

등록일2021-02-14

조회수9,529

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관리자

| 2021-02-14

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보내주신 내용만을 토대로 말씀드리겠습니다.
우선, 임대차는 '갑'이라는 세입자와 계약을 했는데, "나중에" 확인해보니 '갑'이 거주하지 않고 '을'이 거주하고 있었다는 것이구요..'을'이 19.12.경부터 무단점유하고 있다고 하셨는데 그 말은 '갑'과의 임대차계약이 19년 12월 경 종료되었다는 것으로 이해됩니다.

1년이 넘도록 갑이든 을이든 그 집을 비워주지 않아 결국 명도소송을 제기하셨다는 것 같네요.

누수로 인한 문제와 관련해서 갑에게 내용증명이나 문자 등으로 상황의 심각성은 전달하셨는지 모르겠습니다.
상황이 급박하다면 열쇠공 불러서 문 따고 들어가서 수리를 진행하셔야 할 것입니다. "주거침임죄"의 형사적 문제가 뒤따를 수는 있습니다만, 아래 원룸 거주자의 거주이익을 지키고 임대인인 우리의 재산권 보호를 위해 부득이한 조치였기 때문에 위법성이 조각된다고 보입니다. 가사 그렇지 않다골 하더라도 지금 상황에서 아무도 살지 않는 집을 그대로 둘 수는 없어 보입니다.

내용증명을 '갑'에게 보내어('갑'이 거주하는 주소를 모르면 '갑'에게 카톡이나 '갑'과의 통화를 녹음하면서.....) '당신이 내 허락없이 제3자인 을이 살게 했는데 을은 지금 연락도 되지 않고 누수 등의 문제가 생겨 부득이 문 따고 들어가 수리를 마쳤다. 이로인해 발생한 손해는 모두 당신에게 책임을 묻겠다'는 취지를 전달하시는 것이 좋을 것 같습니다.

민법상 임대인의 동의없이 제3자에게 임대차목적물을 전대할 경우 계약해지사유가 되는데요. 이미 계약기간이 종료되었으므로 계약해지의 문제는 없지만, 그로 인해 발생한 우리 측 손해는 갑이나 갑과 을이 다 같이 책임을 져야 할 것으로 보입니다.

향후 갑이든 을이든 아래층 원룸거주자든 모든 통화는 녹음하시고 누수 등은 동영상과 사진으로 상태를 촬영하여 놓으시기 바랍니다. 혹시 우리 돈들여서 공사를 진행할 경우, 공사비용과 관련한 (사전)견적서와 (사후)영수증을 꼭 챙기시구요.

이상 보내주신 내용 토대로 조언드렸습니다. 혹 더 궁금한 내용이 있으시면 글을 남겨주시거나 저희 사무실로 직접 연락주시기 바랍니다.

감사합니다.

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